你以为买房才叫收益？错了！

你以为现在市场是商品房为主？错了！

是什么原因造成过去十年中国房价的高速上涨？

又是哪两大问题造成了房地产市场一直以来的磕磕碰碰？

凤凰网财经独家对话任志强，为您解读中国房地产市场这三十年。

一、不灭的江湖：“南万科、北华远”

王石与任志强

如果中国地产界有其江湖，那么这两个人便是一个绕不过去的传说。

1980年，29岁的任志强从军11年后复原，在北京经营小生意，之后于1984年加入了当时还是国企的华远地产，与他同一时期进入地产行业的还有王石。

也是在1980年，同样29岁的王石进入了广东省外经委，负责招商引资，一点一点靠做饲料中间商赚取了人生的第一桶金。之后，王石于1983年转战深圳，并于1988年带领万科正式进军房地产行业。

短短几年后，王石和任志强便先后主导了万科及华远的上市，开创了地产行业的资本化道路。作为地产界的两大标杆级企业，“南万科、北华远”由此诞生。

1991年，万科在深交所上市，被认为是房地产行业最早完成股份化及上市的地产企业，并由此开启了其万亿市值的伟大征程。

三年后，华远地产顺利获得华润集团旗下华润创业（香港上市公司）的境外融资，开启了华远与华润集团此后的长期合作，也使其成为国内首家中外合作的股份制房地产公司。1996年，已经是北京市华远地产董事长的任志强带领华润北京置地完成了其在香港的“境外上市”。

粉墨登场的两大阵营却拥有着不同的故事。

1997年，万科跃居业内第一，并将此记录保持了近20年，直到2017年才首次被恒大超越。

与之相比，华远集团的发展却没有想象中顺利。由于1997年的亚洲金融危机，华远地产的多个项目出现资金断流，但华润集团考虑到当时的经济形势，一方面在1998年终止了原计划投入华远的1.4亿美金，另一方面终止了华远地产正在进行中的凤凰城项目，这在华远和华润之间第一次引发了“资本到底该如何说话的问题”。

任志强曾在多年后回忆，“此后，双方发生过多次类似的争论”，他对此坦言:“当资本拥有者与经营管理班子产生分歧—资本拥有者认为某项决策的安全性更高，经营者认为某项决策能为资本带来最佳回报时，资本拥有者（往往）拥有着最大的发言权和决策权，而无论其决策的是非对错。”

在这样的背景下，1999年的华远地产出现了第一次的账面亏损，任志强随即辞去了总经理一职。

万科的崛起和华远的业绩下滑致使资本大鳄华润开始了新的思考，即打造华远+万科的中国最大“地产航母”；而王石通过1999年对华远地产的访问学习也深深感知到了规模化发展和外部融资的重要性，决心更换其大股东，可以说与华润一拍即合。

2000年，华润集团及其关联公司成为万科第一大股东，之后，华润集团希望继续增持万科，拟收购深圳经济特区发展公司持有的万科8.11%的股权，但其定向增发的公告内容在任志强看来却严重损害了华远地产的利益。

公告中，华润承诺限制华远地产在北京以外的地区发展，并给予万科在北京发展的优先权。任志强立马组织董事会否决了这一决议，致使这次认购未果，这也成为了之后任志强与华远分家的导火索。

2001年，任志强将华远集团旗下约18%的华远地产股份转让给了华润集团，之后便辞去华远地产董事长一职，成立了新华远地产—北京市华远新时代房地产开发有限公司，在50岁这一年，开始了他的二次创业。

在此后的采访中，王石表示，任志强的辞职举动是非常聪明的，也是非常高明的，“通过转让18%股权得到资金，收回了“公司名号”，（就）可以投入新的地产项目”。

而事情的进展似乎与任志强想象中的不同。

不要总是问男人，“你还爱不爱我？”

其实你是能感觉出来的不是吗，当他不爱你了，他的话变少了，人变忙了，心也变硬了。

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爱你的时候，他和你有说不完的话

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